Impozit regim turistic Normă de venit vs Regimul real

Închirierea în regim turistic aduce oportunități atractive, dar și provocări fiscale importante.

Ai un apartament pe litoral și vrei să îl pui în circuit turistic? Excelent! Înțelegerea regimului fiscal este un pas esențial pentru a-ți maximiza profitul.

Ca agent de administrare, ne asigurăm că totul funcționează impecabil, dar transparența fiscală este responsabilitatea ta.

Iată ce trebuie să știi despre impozit regim turistic în Mamaia Nord.

Cum funcționează impozitarea?

Pentru a beneficia de regimul fiscal avantajos al normei de venit, este obligatoriu să obții Certificatul de Clasificare de la Ministerul Turismului și să te înregistrezi la ANAF ca persoană fizică ce desfășoară activități independente.

Norma de Venit

Sistemul forfetar, bazat pe o normă fixă stabilită anual de autoritățile locale, rămâne valabil pentru proprietarii care închiriază între 1 și 5 camere în scop turistic și dețin certificatul de clasificare.

• Norma de Venit: Impozitul se aplică unei norme fixe de venit stabilite de Consiliile Locale, iar cheltuielile reale nu se deduc.

• Majoritatea proprietarilor aleg acest sistem, deoarece este cel mai simplu și mai predictibil.

• Cum se calculează impozitul: Autoritățile locale stabilesc anual o sumă fixă (norma de venit) pentru fiecare cameră închiriată în zone turistice. Din 2024, această normă poate fi ajustată cu un coeficient de sezonalitate.

• Ce se întâmplă cu cheltuielile tale? Cheltuielile reale, cum ar fi: comisionul agenției de administrare, costul curățeniei, alte consumabile NU sunt luate în considerare la calculul impozitului. Practic, plătești impozit pe o sumă forfetară, iar cheltuielile tale sunt suportate din profitul net, după achitarea impozitului.

• Avantaj: Impozitul este fix și previzibil. Dacă ai încasări foarte bune, impozitul nu crește.

• Dezavantaj: Dacă ai multe cheltuieli sau un sezon mai slab, tot plătești impozit pe norma de venit stabilită.

Regimul Real

Este obligatoriu pentru cei cu peste 5 camere și opțional pentru cei cu 1-5 camere (dacă aleg această variantă în loc de norma de venit). Impozitarea se face pe venitul net (venit brut minus cheltuieli deductibile) pe baza contabilității în partidă simplă.

• Cum se calculează impozitul: Impozitul de 10% se aplică la venitul net, adică la încasările totale minus toate cheltuielile reale și documentate.

• Ce se întâmplă cu cheltuielile tale? Toate cheltuielile tale, inclusiv comisionul nostru și costul curățeniei, sunt deductibile. Acestea reduc baza impozabilă și, implicit, impozitul de plată.

• Avantaj: Plătești impozit doar pe profitul tău real.

• Dezavantaj: Implică o birocrație și un volum de muncă mai mare pentru tine sau pentru un contabil, necesitând ținerea evidenței contabile.

Alegerea potrivită pentru tine

Decizia depinde de cât de multe încasări și cheltuieli estimezi.

• Dacă vrei simplitate și un impozit predictibil, chiar dacă ai cheltuieli relativ mari, norma de venit este soluția.

• Dacă vrei să plătești impozit strict pe profitul real și ești dispus să te ocupi de o contabilitate mai amănunțită, poți opta pentru Regimul Real.

Administrare Financiară de Catre Agentie

Noi, ca agenți de administrare, putem prelua întreaga gestiune financiară a închirierii:

• Încasarea veniturilor: Noi încasăm direct toate plățile de la oaspeți (prin platforme de rezervare, transferuri bancare, etc.).

• Plata cheltuielilor operaționale: Din aceste încasări, noi achităm în numele tău toate costurile curente:

  • Comisionul agenției de administrare

  • Costurile de curățenie

  • Consumabilele necesare (hârtie igienică, săpun, etc.);

  • Opțional: Putem gestiona și plata utilităților (electricitate, apă, internet), dacă este agreat contractual.

• Transferul diferenței (Profitul Net): Îți virăm în contul bancar lunar suma rămasă, care reprezintă profitul tău net (Venituri totale - Cheltuieli plătite de noi).

Impactul fiscal în această variantă:

Chiar și atunci când un agent se ocupă de încasări și plăți, obligația fiscală rămâne a proprietarului. Din punct de vedere fiscal, acesta este cel care generează venitul brut total.

• Dacă ești pe Normă de Venit: Sistemul rămâne neschimbat. Plătești impozit pe norma fixă, indiferent de sumele operate prin contul nostru. Tot ce primești de la noi este considerat "retragere de capital" sau transfer, nu bază impozabilă suplimentară.

• Dacă ești pe Regim Real: Noi îți punem la dispoziție toate documentele (facturi, deconturi) pentru ca tu sau contabilul tău să deduceți cheltuielile din venitul brut total.

Nuanțe Importante

• Obligația CASS: Obligația de plată a CASS se aplică tuturor persoanelor fizice care realizează venituri din activități independente (inclusiv din închirierea turistică), dacă veniturile anuale depășesc anumite plafoane stabilite de Codul Fiscal (12, 24 sau 36 de salarii minime brute). Chiar și persoanele angajate pot datora CASS suplimentar pentru aceste venituri extrasalariale, în funcție de încadrarea în plafoanele respective.

• Obligația casei de marcat: Legislația recentă a introdus obligația utilizării caselor de marcat pentru încasările în numerar sau card, chiar și pentru persoanele fizice care închiriază în regim turistic. Proprietarii care încasează veniturile exclusiv prin intermediul platformelor online și prin transfer bancar sunt scutiți de la această obligație.

• Valoarea normei de venit: Norma de venit este stabilită prin Hotărâri ale Consiliilor Locale și variază în funcție de zona și categoria localității, nu este o valoare unică la nivel național.

• Forma de organizare: Conform Codului Fiscal, depășirea limitei de 5 camere schimbă doar modul de calcul al impozitului (trecerea la regim real), nu și statutul juridic (nu sunteți obligat să deveniți PFA sau SRL).

• Certificatul de clasificare: Este obligatoriu indiferent de forma de organizare și de regimul fiscal ales, atunci când activitatea desfășurată este închirierea în scop turistic. Certificatul se obține de la Ministerul Economiei, Antreprenoriatului și Turismului (sau autoritățile teritoriale subordonate).

• Declarația Unică: Atât pentru plata impozitului (fie normă, fie real), cât și pentru stabilirea și plata CASS (dacă este cazul), proprietarul este obligat să depună anual Declarația Unică la ANAF.

Calculul numărului de camere (Important!)

• Limita de 5 camere se referă la numărul total de camere închiriate în scop turistic de către aceeași persoană fizică, indiferent de numărul de apartamente deținute.

• Exemplu: Dacă dețineți 3 apartamente a câte 2 camere fiecare (un total de 6 camere închiriate), depășiți limita de 5 camere și sunteți obligat(ă) să folosiți regimul real de impozitare, chiar dacă fiecare apartament individual are doar 2 camere.

• Dacă închiriați 1 apartament cu 3 camere și 1 garsonieră (total 4 camere), vă încadrați la norma de venit.

Studiu de caz comparativ: Norma de venit vs. Regim real

Datele proprietarului:

• Locație: Studio în Mamaia Nord (o cameră)

• Încasări sezon: 25.000 lei

• Perioada: 20 iunie - 8 septembrie

Presupuneri (pentru calculul comparativ):

• Norma de venit 2025 în Mamaia Nord: 15.000 lei

• Cheltuieli deductibile (Regim real): 10.000 lei (administrare, curățenie, consumabile, utilități, etc.)

• Salariul minim brut pe țară 2025: 4.050 lei 

1. Calculul fiscal prin Norma de Venit 

• Impozit pe venit:

  • Baza impozabilă: 15.000 lei (norma de venit)

  • Impozitul datorat: 10% x 15.000 lei = 1.500 lei

• Calcul CASS (Contribuția la Asigurările Sociale de Sănătate):

  • Venitul din norma de venit (15.000 lei) se compară cu pragurile CASS stabilite ca multiplu al salariului minim brut.

  • 6 x 4.050 lei = 24.300 lei (pragul minim CASS pentru 2025)

  • Deoarece 15.000 lei < 24.300 lei, proprietarul nu datorează CASS pentru acest venit, presupunând că nu are alte venituri extrasalariale care să depășească pragul.

• Total de plată (Norma de Venit): 1.500 lei 

2. Calculul fiscal prin Regimul Real 

• Impozit pe venit:

  • Venit brut: 25.000 lei

  • Venit net (după deducerea cheltuielilor): 25.000 lei - 10.000 lei = 15.000 lei

  • Impozitul datorat: 10% x 15.000 lei = 1.500 lei

• Calcul CASS (Contribuția la Asigurările Sociale de Sănătate):

  • Venitul net din chirii (15.000 lei) se compară cu pragurile CASS.

  • 6 x 4.050 lei = 24.300 lei

  • Deoarece 15.000 lei < 24.300 lei, proprietarul nu datorează CASS.

• Total de plată (Regim Real): 1.500 lei 

  
  

Concluzie comparativă și recomandare

În acest caz specific, cu încasări de 25.000 lei și cheltuieli estimate la 10.000 lei, rezultatul fiscal este similar în ambele regimuri: 1.500 lei impozit.

Recomandare finală

Pentru acest proprietar, Norma de Venit este cea mai avantajoasă opțiune, având în vedere că simplifică semnificativ birocrația și oferă un impozit fix, care, în contextul unor încasări bune, devine foarte avantajos. În plus, presupunând cheltuieli de 10.000 lei, rezultatul fiscal este identic cu cel din regimul real, eliminând efortul de a documenta și contabiliza cheltuielile.

Notă importantă: Acest calcul este un exemplu. Proprietarul trebuie să verifice norma de venit exactă pentru zona sa la Consiliul Local și să își estimeze cheltuielile reale pentru a lua o decizie informată.